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【高端项目服务网】房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行须符合《执行异议和复议规定》第29条的规定

发布日期:2019-10-11 作者: 点击:


安徽律师程玉伟,为您提供免费法律咨询,咨询热线:138 6666 7608


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【裁判要旨】1、《执行异议和复议规定》确立了以形式审查为主的同时,还规定了实质审查为辅的部分条款,其中的第二十八条、第二十九条即属于实质审查条款,可以作为执行异议之诉案件审理的参照。2、《执行异议和复议规定》第二十九条基于对消费者生存权的维护,赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力,即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利,法律也应优先保护消费者的物权期待权。从法律逻辑上看,房屋买受人若要排除普通债权的执行,既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条,也可以选择适用第二十九条,但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行,则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。3、执行异议申请人主张房屋买受人以现金方式支付房款不符合交易习惯的,并无事实依据。购房发票不是佐证购房人支付购房款的必要证据,故不能以房屋买受人未提供购房发票为由否定其支付购房款的事实。4、房屋买受人就涉案商品房未及时办理产权预告登记备案是否存在过错,并不属于《执行异议和复议规定》第二十九规定所要审查的要件,故法院无需就此过错进行判断。

 

再审申请人广西恒冠建设集团有限公司(简称恒冠公司)因与被申请人王鹤、北海尚源居房地产开发有限公司(简称尚源居公司)申请执行人执行异议之诉一案,不服广西壮族自治区高级人民法院(简称广西高院)(2017)桂民终241号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

恒冠公司申请再审称,(一)本案有新的证据,足以推翻原判决。原审判决后,恒冠公司从北海市不动产登记中心调取了《不动产登记档案查询结果证明》,该证据证明案涉房屋存在在建工程抵押。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款也规定,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。本案中,王鹤和尚源居公司签订的《“尚源大厦”商品房预约合同》(简称《商品房预约合同》)既未取得抵押权人的同意,亦未通知抵押权人,依法应当认定无效。既然合同无效,其对案涉商品房的物权就不能实现,其基于对案涉商品房享有可期待并可确定实现的物权而排除执行的民事权益不复存在。故,王鹤不是本案案外人执行异议之诉的适格主体。(二)原审认定的基本事实缺乏证据证明,且认定事实的主要证据系伪造的。王鹤与尚源居公司之间的商品房买卖合同关系和付款事实均属虚假,王鹤不是真实的房屋购买人。首先,《商品房预约合同》和房款收据是王鹤伪造的,不能作为有效证据采信。本案所涉交易真实性存疑,恒冠公司申请对该两份证据中尚源居公司盖章的形成时间进行鉴定,以证明该两份证据系伪造。其次,王鹤支付购房款的事实不能成立。王鹤在本案中以大额现金付款,且实际支付金额、时间和合同的约定并不一致,付款后只有收据,没有开具相应的发票或完税凭证,完全不符合商品房交易习惯。鉴于尚源居公司存在与其他买受人恶意串通的先例,恒冠公司有理由相信王鹤支付购房款的事实是不真实的。再次,王鹤对未签署正式的《商品房买卖合同》,以及未及时办理产权预告登记备案,存在过错。(三)原审适用法律确有错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(简称《执行异议和复议规定》)第二十九条来认定王鹤对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益,不应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(简称《建设工程优先受偿权批复》)第二条的规定。比较《执行异议和复议规定》和《建设工程优先受偿权批复》,前者属于新法和上位法,后者属于旧法和下位法,故本案应优先适用新法即《执行异议和复议规定》。恒冠公司被尚源居公司拖欠的债务属于建设工程款项,恒冠公司对案涉工程享有建设工程价款优先受偿权,该优先权的设立并不是解决经营收益权的优先问题,而是解决农民工工资被拖欠的问题,进而有效保障建筑工人获得工资等基本生存权,以维护社会稳定。王鹤在本案中的购房行为是一种商业投资,是赚取收益的经营性行为。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定,王鹤对案涉商品房不享有足以排除强制执行的民事权益,其排除执行的请求不应获得支持。据此,恒冠公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第六项的规定申请再审。

王鹤未陈述意见。

尚源居公司未陈述意见。

本院认为,本案争议的焦点问题是,王鹤对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。对此问题,从以下两个方面进行分析:

(一)对本案争议问题的判断如何适用法律

在我国现有民事法律的程序设计中,执行异议是执行异议之诉的前置程序,二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序,后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序,基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量,该规定确立了以形式审查为主的同时,还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同,但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能,故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款,可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中,不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则,该两条即属于实质审查条款,可以作为本案执行异议之诉审理的参照。

根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定,在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时,获得人民法院支持应同时满足三个要件,即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋,以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护,赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力,即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利,法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,获得人民法院支持所要满足的四个要件,但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看,房屋买受人若要排除普通债权的执行,既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条,也可以选择适用第二十九条,但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行,则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言,王鹤作为购房者,其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权,故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断王鹤对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。

2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件,但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款之中,且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释就买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后,二审判决仅适用该批复进行裁判,属适用法律不当。

(二)本案是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条的情形

首先,本案证据能够证明,双方在案涉商品房查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。恒冠公司主张王鹤提交的《商品房预约合同》是虚假的,仅是恒冠公司的推测,并未提供相应的证据予以证明。恒冠公司申请对该合同加盖的恒冠公司印章的形成时间进行司法鉴定,但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十九条的规定,审查再审申请期间,再审申请人申请人民法院委托鉴定、勘验的,人民法院不予准许。因此,本院对恒冠公司的鉴定申请不予允准。结合原审查明的事实,《商品房预约合同》的真实性应予确认。该《商品房预约合同》虽名为预约,但已符合本约的要件,应认定为商品房买卖合同。原审查明,北海市海城区人民法院查封案涉商品房的时间是2015年9月22日,而王鹤和尚源居公司订立《商品房预约合同》的时间是2012年11月12日。可见,《商品房预约合同》订立在前,商品房查封在后。至于案涉商品房是否存在未经抵押权人同意转让而无效的问题,根据恒冠公司提交的《不动产登记档案查询结果证明》情况看,案涉商品房不存在抵押记录。因此,恒冠公司提交的新证据《不动产登记档案查询结果证明》,并不足以推翻原审判决。

其次,本案证据能够证明,王鹤已支付全部房款。原审查明,王鹤在合同签订当日向尚源居公司支付房款411382元,该款项与合同约定房屋总价一致,且尚源居公司据此开具收据,故本案可以认定王鹤在案涉房屋被查封之前已向尚源居公司支付全部房款。恒冠公司在再审审查阶段申请对房款收据中加盖的尚源居公司公章形成时间进行司法鉴定,依法不能允准。恒冠公司主张王鹤以现金方式支付房款不符合交易习惯,亦无事实依据。购房发票不是佐证购房人支付购房款的必要证据,故本案不能以王鹤未提供购房发票为由否定其支付购房款的事实。

再次,根据原审查明,王鹤在北海市房地产交易中心没有名下现有的房屋记录。王鹤所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。恒冠公司认为王鹤购买案涉商品房属于商业投资,王鹤对该商品房享有的民事权益不能优先于恒冠公司享有的建设工程价款优先受偿权,无事实和法律依据,不能成立。至于王鹤就案涉商品房未及时办理产权预告登记备案是否存在过错的问题,由于该内容并不属于《执行异议和复议规定》第二十九规定所要审查的要件,故本案无需就此过错进行判断。

综上所述,本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形,王鹤对案涉商品房享有足以排除执行的民事权益。广西高院适用法律虽有不当,但判决结果正确。恒冠公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定,裁定如下:

驳回广西恒冠建设集团有限公司的再审申请。


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关键词:合肥法律服务,安徽省律师,法律咨询律师在线

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