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【高端项目服务网】最高院:公开挂牌程序之前即约定将土地挂牌出让给特定对象的应属无效

发布日期:2019-10-25 作者: 点击:

裁判要旨

 

涉案土地系国有规划建设用地,依法应以招标、拍卖等公开竞价的方式出让,但在依法进行公开挂牌程序之前,各方即在《开发协议书》中约定将该土地挂牌出让给特定对象,有违公开竞价的规定,且损害了国家利益和社会公共利益,故该约定应属无效。


案例索引

《绍兴市上虞志华商贸有限公司、胶州市胶东街道办事处合同纠纷案》【(2017)最高法民终131号】


争议焦点

公开挂牌程序之前即约定将土地挂牌出让给特定对象的是否有效?


裁判意见

最高院认为:关于《开发协议书》中对500亩土地的相关约定是否有效。《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款规定,“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”本案双方通过《开发协议书》对投资开发渔乐湖生态园项目进行约定,系真实意思表示。但其中所涉500亩土地系国有规划建设用地,依法应以招标、拍卖等公开竞价的方式出让。胶东办事处和志华公司在依法进行公开挂牌程序之前,即在《开发协议书》中约定将500亩土地挂牌出让给志华公司,并约定了每亩25万元的出让价格以及超出约定价格部分的分配比例,有违公开竞价的规定,且损害了国家利益和社会公共利益。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,“有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

据此规定,应当认定《开发协议书》中关于挂牌出让500亩土地的价格、超出约定价格收益分配及相应违约责任的约定无效,志华公司关于逾期挂牌违约金的上诉请求,不予支持。志华公司关于一审忽略了案涉工程项目是BT建设模式,以及约定的每亩25万元不是透露底价、没有让志华公司取得明显优势等上诉理由,无事实和法律依据,不予采信。志华公司在前期虽有租房等少量资金投入,但并未实际进行工程建设,《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”胶东办事处和志华公司未经法定程序对国有土地使用权挂牌出让进行约定,对于案涉500亩土地相关约定的无效均有过错,对其因自身履行约定而发生的损失,亦应自行承担。

安徽律师程玉伟

安徽省律师程玉伟 

程玉伟律师,北京盈科(合肥)律师事务所高级股权合伙人,高端法律服务“项目通”创始人、第三届中国百强大律师、中国刑辩大律师、中国注册投融资风险管理师、安徽省律师协会项目投融资与建设委员会委员、中国总裁律师、中国税务律师、中国剧作家协会会员、安徽电视台《法治时空》栏目特邀维权律师、十佳公益律师、具有扎实的法学理论基础与丰富的办案实践经验,精通国家的各类财经法规政策,现担任30余家知名企事业单位的常年法律顾问,发表各类作品500余篇,著有《律师说法》《法律纠纷一站式解决丛书》(共9册)《驾驭风险——企业经营365个法律痛点解决之道》《新三板实务操作全书》等书,经典案例被中央电视台、《法制日报》等多家媒体报道,并被收录《中国律师风采录》《中国当代律师经典案例》《中国刑辩大律师》《中国优秀律师辩护实录》《汇聚正能量 共铸新辉煌》等书。

 

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